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Ein Forschungsprojekt zum Zustand der Justiz - Univ.-Prof. Dr. Martin Schwab

Zwangsmiete trotz Schlüsselangebot – Anmerkung zu AG Berlin-Wedding, Urteil vom 05. 03. 2009 – 17 C 221/08

Ein Mieter kündigt das Mietverhältnis über seine Mietwohnung und will dem Vermieter die Wohnungsschlüssel zurückgeben. Der lehnt ab und verlangt stattdessen, daß der Mieter auch über den Kündigungstermin hinaus Miete zahlt, weil der Mieter ihm die Mietwohnung zu spät zurückgegeben habe. Kaum zu glauben – aber das Amtsgericht Berlin/Wedding hielt den Mieter für verpflichtet, die Miete weiter zu zahlen!

 Was ist passiert? Die Beklagte hatte beim Kläger eine Wohnung gemietet und das Mietverhältnis  am 27. 4. 2007 schriftlich gekündigt. Der Kläger (also der Vermieter) schrieb  am 2. 5. 2007 an die Beklagte zurück, daß das Mietverhältnis zum 30. 8. 2007 ende. Im späteren Rechtsstreit behauptete er freilich, das Kündigungsschreiben der Beklagten (also der Mieterin) erst am 8. 5. 2007 erhalten zu haben. Der Vermieter  klagte auf Zahlung der Miete für volle vier Monate (Mai bis August). Die Mieterin entgegnete, sie könne aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Wohnung verbleiben; daher habe sie das Mietverhältnis fristlos, also sofort beendet. Spätestens aber sei die Kündigung bereits zum 31. 7. 2007 (und nicht Ende August) wirksam geworden. Unstreitig hatte die Mieterin mit dem Hausmeister des Vermieters für den 20. 6. 2007 einen Termin für die Rückgabe der Wohnungsschlüssel vereinbart. Der Hausmeister lehnte in diesem Termin die Rücknahme des Schlüssels ab und machte die Mieterin darauf aufmerksam, daß sie die Wohnung noch zu renovieren habe. Tatsächlich wurden die Wohnungsschlüssel dem Vermieter erst am 30. 8. 2007 zurückgegeben. Eine Renovierungspflicht wurdevom Gericht nicht erörtert.

Wie hat das Gericht entschieden? Das Gericht gab dem Vermieter recht und verurteilte die Mieterin zur Zahlung der Miete von Mai bis August. Die Kündigung der Mieterin habe das Mietverhältnis nicht sofort beenden können. Denn die gesundheitlichen Gründe, auf die sich die Mieterin berufe, seien bereits im Oktober 2006 bekannt gewesen. Die Mieterin hätte also bereits ein halbes Jahr früher kündigen können. Sie habe demgegenüber mit der Kündigung bis April 2007 zugewartet. Dann könne sie nicht im April 2007 behaupten, sie müsse aus eben jenen gesundheitlichen Gründen sofort ausziehen und könne keinen Augenblick länger in der Wohnung verbleiben. Damit stand nach Ansicht des Gerichts dem Vermieter jedenfalls die Miete für die Monate Mai bis Juli 2007 zu. Was die Miete für August 2007 anbelangt, so ließ das Gericht offen, ob das Mietverhältnis im August 2007 noch bestand. Es sprach dem Vermieter die Miete für August 2007 mit der Begründung zu, die Wohnungsschlüssel seien dem Vermieter jedenfalls erst Ende August 2007 zurückgegeben worden. Deshalb sei der Anspruch auf die Augustmiete jedenfalls unter dem Gesichtspunkt begründet, daß die Mieterin das Mietobjekt verspätet zurückgegeben habe (§ 546a Abs. 1 BGB). Daran ändere auch der Umstand nichts, daß die Mieterin dem Hausmeister des Vermieters am 20. 6. 2007 die Rückgabe der Schlüssel angeboten habe und dieser sich geweigert habe, die Schlüssel an sich zu nehmen. Denn die Rückgabe der Schlüssel stelle eine einseitige Handlung dar, die nicht der Mitwirkung des Vermieters bedürfe.

Warum ist das Urteil rechtlich fehlerhaft? Für eine kritische Würdigung ist das Urteil in zwei Abschnitte zu untergliedern:

(1)    Die Begründung, mit der das Gericht dem Vermieter die Miete für Mai bis Juli 2007 zugesprochen hat, läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Wenn das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen worden ist, kann es jederzeit gekündigt werden. Die Kündigung wird jedoch nicht mit sofortiger Wirkung wirksam; vielmehr bestimmt das Gesetz Kündigungsfristen. Nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats mit Wirkung für das Ende des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden. Das bedeutete hier: Wenn das Kündigungsschreiben der Mieterin beim Vermieter Ende April oder Anfang Mai (genauer: bis zum dritten Werktag im Mai) 2007 einging, konnte die Kündigung erst zum 31. 7. 2007 wirksam werden. Die fristlose Kündigung ist demgegenüber die absolute Ausnahme und bedarf eines sogenannten wichtigen Grundes. Einen solchen wichtigen Grund hat das Gericht nicht festzustellen vermocht und dafür gut vertretbare Argumente vorgetragen.

(2)    Die Begründung, mit der das Gericht dem Vermieter die Miete für August 2007 zugesprochen hat, verwundert allerdings gleich mehrfach.

(a)    Kündigt der Mieter seine Wohnung, endet das Mietverhältnis nach drei Monaten. Er muss die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats erklären, ansonsten endet das Mietverhältnis einen Monat später (§ 573c Abs.1 S.1 BGB). Zunächst beachtete das Gericht nicht, daß der Vermieter auf das Kündigungsschreiben der Mieterin bereits am 2. 5. 2007 reagiert hatte.[1] Dann mußte der Vermieter die Kündigung aber schon vor dem dritten Werktag erhalten haben. Das Mietverhältnis endete damit nach Monaten, also am 31.7.2007. Die Erklärung des Vermieters, er habe die Kündigung erst am 8. 5. 2007 erhalten (und die Kündigung habe daher erst zum 31. 8. 2007 wirksam werden können), steht mit seinem sonstigen Verhalten in deutlichem Widerspruch. Dies hätte das Gericht nicht offen lassen dürfen.

(b)   Das Gericht hat fehlerhaft angenommen, dem Vermieter wurde die Wohnung vorenthalten. Gibt der Mieter die Wohnung nicht zurück, obwohl das Mietverhältnis geendet hat, muss er bis zur Rückgabe weiter Miete zahlen (§ 546a Abs.1 BGB). Händigt der Mieter die Wohnungsschlüssel aus, übergibt er damit die Wohnung. Der Vermieter kann die Miete dann für die Dauer der Vorenthaltung des Mietobjekts verlangen. Im hier gegebenen Fall hätte der Vermieter also nur dann die Miete für August 2007 verlangen dürfen, wenn die Mieterin ihm über Juli 2007 hinaus die Wohnung vorenthalten hätte. Vorenthalten kann der Mieter das Mietobjekt nur, wenn der Vermieter es eigentlich gerne zurückhaben möchte. Die Mieterin hatte nun aber tatsächlich versucht, die Schlüssel dem Hausmeister des Vermieters zurückzugeben; das hatte der Vermieter auch gar nicht in Abrede gestellt. Nun hatte aber der Vermieter – bzw. der Hausmeister, der insoweit für den Vermieter gesprochen hat – erklärt, daß er die Wohnung gar nicht zurückhaben will. Dann aber ist ihm die Wohnung gerade nicht „vorenthalten“  worden.

(c)    Es trifft auch nicht zu, daß die Rückgabe des Mietobjekts eine einseitige Handlung des Mieters ist. Im Gegenteil: Der Vermieter muß mitwirken, indem er die Schlüssel entgegennimmt. Der Mieter hat sonst keine Möglichkeit, dem Vermieter den Besitz an dem Mietobjekt zu verschaffen.

(d)   Der Hausmeister hatte die Rücknahme der Wohnungsschlüssel mit der Begründung verweigert, die Mieterin müsse erst noch renovieren. Wenn das stimmte, hätte das Gericht die von ihm getroffene Entscheidung durchaus vertretbar begründen können. Es hätte nämlich der Mieterin dann vorhalten können, daß sie die Rückgabe der Wohnung erst dann in einer rechtlich beachtlichen Weise anbieten könne, wenn sie diese zuvor renoviert und damit in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt habe. Von der Renovierung ist aber in den Urteilsgründen keine Rede. Im Gegenteil: Das Urteil kann so, wie es begründet wurde, nur so verstanden werden, daß der Vermieter selbst dann die Miete für August 2007 hätte verlangen können, wenn der Hausmeister die Rücknahme der Schlüssel völlig grundlos verweigert hätte. Das verträgt sich, wie soeben unter b) ausgeführt, nicht mit dem Wortlaut des Gesetzes: Wenn der Vermieter sich weigert, die Schlüssel zurückzunehmen, wird ihm die Wohnung nicht vorenthalten; dann kann er folglich auch nicht verlangen, daß ihm die Miete weiter gezahlt wird.

Warum ist das Urteil eine krasse Fehlentscheidung? Die Anwendung des § 546a Abs. 1 BGB ist so grob fehlerhaft, daß sie in keiner Weise nachvollzogen werden kann. Im Klartext bedeutet dies, daß der Vermieter zu einem höchst unredlichen Verhalten eingeladen wird: Er kann das Angebot des Mieters, das Mietobjekt zurückzugeben, grundlos zurückweisen; sodann kann er mit der Behauptung, er habe das Mietobjekt nicht zurückbekommen, weiterhin Miete verlangen – und zwar im Extremfall beliebig lang. Das Gericht läßt mit seiner Argumentation dem Mieter keine Chance, sich endgültig von seiner Pflicht zur Rückgabe des Mietobjekts zu befreien.

ANONYMISIERTE ORIGNIALENTSCHEIDUNG ALS PDF-DOKUMENT


[1] Der Vermieter hielt darin fest, daß das Mietverhältnis zum 30. 8. 2007 ende.

Der Beitrag wurde am Mittwoch, den 10. Februar 2010 um 19:02 Uhr von Univ.-Prof. Dr. Martin Schwab veröffentlicht und wurde unter Zivilrecht abgelegt. Sie können die Kommentare zu diesem Eintrag durch den RSS 2.0 Feed verfolgen. Sie können einen Kommentar schreiben, oder einen Trackback auf Ihrer Seite einrichten.

3 Reaktionen zu “Zwangsmiete trotz Schlüsselangebot – Anmerkung zu AG Berlin-Wedding, Urteil vom 05. 03. 2009 – 17 C 221/08”

  1. Leonhard Grün

    zu 2a) Unter der Prämisse, dass die Voraussetzungen des § 546a BGB für den Monat August jedenfalls vorlagen, konnte das Gericht sehr wohl offen lassen, ob die Kündigung Ende Juli oder Ende August wirksam geworden ist (da es darauf für das Ergebnis nicht ankam).

    zu 2b) Dass der Hausmeister bei der Zurückweisung der Schlüssel „für den Vermieter gesprochen hat“, ist nur von Belang, wenn der Hausmeister insoweit Vertretungsmacht hatte. Woraus sich das ergeben soll, ist aus dem von Ihnen mitgeteilten Prozessstoff aber nicht im mindesten ersichtlich. Der Regelfall, von dem man ohne weiteres ausgehen könnte, ist das jedenfalls nicht.

    Fazit: Auch für dieses Urteil ist einstweilen nicht einmal überzeugend begründet worden, dass es im Ergebnis falsch ist – von den Voraussetzungen eines „Skandalurteils“ ganz zu schweigen.

  2. Univ.-Prof. Dr. Martin Schwab

    Sehr geehrter Herr Grün,

    Zu 2a: Sie haben im Ausgangspunkt recht: Wenn die Voraussetzungen des § 546a BGB vorlagen, kam es für die Entscheidung nicht mehr darauf an, ob die Kündigung zu Ende Juli oder zu Ende August wirksam wurde. Nun habe ich aber zu zeigen versucht, daß das Gericht die Voraussetzungen des § 546a BGB nicht hätte bejahen dürfen – jedenfalls nicht mit dieser Begründung.
    Zu 2b: Hätte das Gericht so argumentiert, wie von Ihnen vorgeschlagen, hätte es also die Entscheidung auf den Umstand gestützt, daß der Hausmeister nicht ermächtigt gewesen sei, den Schlüssel entgegenzunehmen, so hätte ich gegen das Urteil nichts zu erinnern gehabt – wobei nicht einmal mitgeteilt ist, ob die Empfangsbefugnis des Hausmeisters streitig war. Ich bleibe aber dabei, daß die Anwendung des § 546a BGB mit der vom Gericht gegebenen Begründung niemals hätte bejaht werden dürfen.

    Ich bleibe daher bei der bisherigen Bewertung dieses Urteils.

    Mit freundlichen Grüßen
    Martin Schwab

  3. Schulze

    Vielleicht ist die Entscheidung nicht ganz perfekt begründet. Aber es handelt sich um eine amtsrichterliche Entscheidung in einem Massengeschäft. Da von einer krassen Fehlentscheidung zu sprechen, halte ich für total abwegig.

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